Darauf verweist der der Kieler Steuerberater Jörg Passau, Vizepräsident und geschäftsführendes Vorstandsmitglied des DUV Deutscher Unternehmenssteuer Verband e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf ein am 18.03.2009 veröffentlichtes Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 26. November 2008 – AZ.: IX R 67/07 -.
In dem ausgeurteilten Fall erwarb der Kläger zwei nebeneinander liegende Grundstücke, von denen eines mit einem Einfamilienhaus bebaut ist und das andere in den Streitjahren unbebaut war. Den Kaufpreis von 1,027 Mio. DM finanzierte der Kläger über Darlehen in vollem Umfang fremd. Er vermietete sodann beide Grundstücke zusammen zu einer einheitlichen monatlichen Miete von 1400 DM. Im Falle einer Bebauung sollte der Mieter auf die Nutzung des unbebauten Grundstücks verzichten. Im Jahr 2005 errichtete der Kläger auf dem bislang unbebauten Grundstück ein Mehrfamilienhaus.
Bei den Veranlagungen der Einkommensteuer für die Streitjahre erklärte der Kläger die auf beide Grundstücke entfallenden Finanzierungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt berücksichtigte nur den Anteil, der auf das bebaute Grundstück entfiel. Hinsichtlich des unbebauten Grundstücks sah es die notwenige Einkünfteerzielungsabsicht nicht als gegeben an. Mit der Klage machte der Kläger geltend, beide Grundstücke bildeten eine Einheit. So werde das Einfamilienhaus über einen Tank auf dem unbebauten Grundstück mit Heizöl versorgt. Zum unbebauten Grundstück bestehe auch kein eigener Zugang.
Das Finanzgericht wies die Klage ab: Die Frage, ob eine Vermietungstätigkeit mit Einkünfteerzielungsabsicht betrieben werde, sei für jede vermietete Immobilie gesondert zu prüfen.
Die dagegen gerichtete Revision des Klägers wies der BFH nun ebenfalls in vollem Umfang ab, so Passau.
Zutreffend habe das Finanzgericht die Finanzierungsaufwendungen, die im Zusammenhang mit dem unbebauten Grundstück angefallen seien, nicht als Werbungskosten berücksichtigt. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes i.d.F. des Streitjahres (EStG) seien Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen und das heißt, durch die sie veranlasst sind. Ein derartiger Zusammenhang bestand im Streitfall in Bezug auf das unbebaute Grundstück nicht; denn der Kläger erfüllt insoweit nicht den Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Vermiete jemand mehrere Objekte, also z.B. – wie hier – zwei Grundstücke, so sei jede Tätigkeit grundsätzlich je für sich zu beurteilen. Das gelte auch, wenn mehrere Immobilien aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags zusammen zur Nutzung überlassen werden. Denn der objektive Tatbestand unterscheide das Rechtsverhältnis (hier: Mietvertrag) vom Objektbezug (bestimmte Immobilie) und enthalte damit zwei unterschiedliche Voraussetzungen mit der Folge, dass ein einheitliches Rechtsverhältnis grundsätzlich nicht mehrere Objekte in einer einheitlichen steuerbaren Tätigkeit zusammenführen könne. Nach diesen Grundsätzen habe das Finanzgericht zutreffend in Bezug auf beide Grundstücke unterschiedliche Maßstäbe angelegt.
Passau empfahl, das Urteil zu beachten und ggfs. steuerlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deutschen Unternehmenssteuer Verband – www.duv-verband.de – verwies.
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